Die Betriebskostenverordnung (BetrKV) ist das zentrale Regelwerk für Nebenkostenabrechnungen in Deutschland. Sie legt fest, welche Kosten Vermieter auf ihre Mieter umlegen dürfen — und gibt beiden Seiten Rechtssicherheit. Dieser Artikel erklärt die wichtigsten Punkte verständlich.

Was ist die BetrKV?

Die Betriebskostenverordnung ist eine Rechtsverordnung, die seit dem 1. Januar 2004 in Kraft ist und die frühere Anlage 3 zu §27 der Zweiten Berechnungsverordnung ersetzt hat. Sie gilt für alle Wohnraummietverhältnisse in Deutschland und definiert abschließend den Begriff der Betriebskosten.

Grundlage im Mietrecht ist §556 BGB, der auf die BetrKV verweist. Ohne eine entsprechende Vereinbarung im Mietvertrag können Vermieter überhaupt keine Nebenkosten auf den Mieter umlegen.

Die 17 Betriebskostenarten der BetrKV

§2 BetrKV listet folgende Betriebskostenarten auf:

Was sind keine Betriebskosten?

§1 Abs. 2 BetrKV stellt klar: Kosten, die nicht laufend anfallen, sind keine Betriebskosten. Dazu gehören:

• Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten
• Verwaltungskosten
• Kapitalkosten (Zinsen, Tilgung)
• Abschreibungen

Die „sonstigen Betriebskosten"

Besondere Vorsicht gilt bei Position 17: Sonstige Betriebskosten. Diese müssen im Mietvertrag ausdrücklich und konkret benannt sein — ein allgemeiner Verweis auf „sonstige Kosten" reicht nicht aus. Typische Beispiele sind:

• Dachrinnenreinigung
• Wartung von Rauchwarnmeldern
• Kosten für Schwimmbad oder Sauna im Haus
• Betrieb einer Tiefgarage

Mietvertrag und BetrKV

Damit Nebenkosten überhaupt umgelegt werden dürfen, muss der Mietvertrag entweder:

• pauschal auf die „Betriebskosten gemäß BetrKV" verweisen, oder
• die einzelnen Kostenarten ausdrücklich auflisten

Ein Verweis auf „Nebenkosten" allein ohne Bezug zur BetrKV kann im Streitfall problematisch werden.