Von Laurin Schlereth · 15. März 2026 · 20 Min. Lesezeit
Immobilien kaufen in Deutschland — der komplette Leitfaden
Eigenkapital, Finanzierung, Kaufnebenkosten, Notartermin: Alles für Immobilienkäufer in Deutschland — mit Rechner-Tools, Gesetzen und typischen Fehlern.
Viele Käufer rechnen mit dem Kaufpreis — und übersehen, dass on top noch 10 bis 15 Prozent Nebenkosten kommen, die keine Bank mitfinanziert: Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch, oft Makler. Bei 350.000 € sind das schnell 35.000 € bis 50.000 €, die aus eigener Tasche kommen müssen. Wer das zu spät bemerkt, scheitert an der Finanzierung. Diese Posten und alle weiteren Schritte — von der Eigenkapitalplanung bis zur Eintragung ins Grundbuch — nimmt der folgende Leitfaden der Reihe nach durch.
Schritt 1: Eigenkapital — wie viel brauchen Sie?
Banken finanzieren in der Regel 80–90 % des Kaufpreises. Die restlichen 10–20 % plus alle Kaufnebenkosten müssen Sie aus Eigenkapital stemmen. Als Faustregel gilt: Kaufnebenkosten + 20 % Eigenkapital. Wer weniger Eigenkapital einbringt, zahlt höhere Zinsen und muss eine Risikolebensversicherung abschließen.
Beachten Sie: Die Kaufnebenkosten werden fast nie mitfinanziert. Wer kein Eigenkapital für die Nebenkosten hat, bekommt in der Regel keinen Kredit. Ausnahme: sehr gut verdienende Kreditnehmer bei Vollfinanzierung (100 % + NK) — aber mit deutlich höheren Zinsen.
Schritt 2: Finanzierung — Annuitätendarlehen verstehen
Das Annuitätendarlehen ist die Standardform der Immobilienfinanzierung. Sie zahlen eine konstante monatliche Rate, die sich aus Zins und Tilgung zusammensetzt. Mit steigender Tilgung sinkt der Zinsanteil — am Ende der Zinsbindung bleibt eine Restschuld, die Sie refinanzieren müssen.
| Parameter | Typischer Wert | Auswirkung |
|---|---|---|
| Darlehenssumme | 200.000–400.000 € | Beeinflusst Zinskonditionen |
| Sollzinssatz | 3,5–5 % (2024) | Höchster Kostenblock — früh festlegen |
| Anfangstilgung | 2–3 % p.a. | Niedrig = lange Laufzeit, hohe Restschuld |
| Zinsbindung | 10–15 Jahre empfohlen | Planungssicherheit vs. Zinsrisiko |
| Sondertilgung | 5–10 % p.a. tilgungsfrei | Reduziert Gesamtzinskosten erheblich |
Faustregel monatliche Belastung: Darlehenssumme × (Zinssatz + Tilgung) / 1.200. Bei 300.000 € Darlehen, 4 % Zins und 2 % Tilgung: 300.000 × 6 / 1.200 = 1.500 €/Monat. Die Faustregel gilt: Monatliche Rate sollte max. 35–40 % des Nettohaushaltseinkommens betragen.
Schritt 3: Kaufnebenkosten — alle Positionen im Überblick
Kaufnebenkosten machen je nach Bundesland 8–15 % des Kaufpreises aus — und müssen fast immer aus Eigenkapital gezahlt werden. Die größten Positionen:
| Kostenart | Höhe | Hinweis |
|---|---|---|
| Grunderwerbsteuer | 3,5 % (Bayern) – 6,5 % (NRW) | Größter Posten, je nach Bundesland |
| Notarkosten | ca. 1,0–1,5 % des Kaufpreises | Gesetzlich geregelt (GNotKG) |
| Grundbucheintragung | ca. 0,5 % des Kaufpreises | Eigentumsübertragung + Grundschuld |
| Maklerprovision | 3,57 % je Käufer und Verkäufer | Seit 2020 Bestellerprinzip: 50/50 |
| Gebäudeversicherung | Ab Übergabe läuft sie weiter | Ummeldung auf neuen Eigentümer |
Schritt 4: Immobiliensuche — worauf achten?
Die Immobiliensuche beginnt mit der Klärung der eigenen Prioritäten: Eigennutzung oder Kapitalanlage? Neubau oder Bestandsimmobilie? Wohnung oder Haus? Jede Kombination hat andere Vor- und Nachteile.
Schritt 5: Kaufpreisbewertung — ist der Preis fair?
Der Kaufpreisfaktor (Vervielfältiger) ist die wichtigste Kennzahl: Kaufpreis ÷ Jahresnettomiete. In deutschen Großstädten liegen die Faktoren 2024 bei 20–35 — das heißt 20 bis 35 Jahre Miete muss die Immobilie einbringen, um den Kaufpreis zu verdienen. Zum Vergleich: Historisch gelten 20–25 als normal, über 30 als sportlich.
Für die Eigennutzung ist der Faktor weniger entscheidend — hier zählt die persönliche Situation. Für Kapitalanleger gilt: Unter 20 ist interessant, über 30 nur bei starker Wertsteigerungserwartung.
Schritt 6: Kaufvertrag und Notartermin
Immobilienkaufverträge sind in Deutschland notarpflichtig (§311b BGB). Ohne Notar ist der Kauf nichtig. Der Ablauf:
Steuerliche Aspekte — AfA, Spekulationssteuer und mehr
Wer eine Immobilie zur Vermietung kauft, profitiert von erheblichen steuerlichen Vorteilen. Wer verkauft, muss dagegen auf mögliche Steuerfallen achten.
| Steuer | Regelung | Vorteil / Risiko |
|---|---|---|
| AfA (§7 EStG) | 2 % p.a. (Baujahr ab 1925), 2,5 % (vor 1925), 3 % (ab 2023) | Abschreibung senkt zu versteuernde Mieteinnahmen |
| Degressive AfA | 5 % p.a. bei Baubeginn nach 30.09.2023 (Wachstumschancengesetz) | Höhere Steuerersparnis in ersten Jahren |
| Spekulationssteuer | §23 EStG: bei Verkauf innerhalb von 10 Jahren nach Kauf | Entfällt bei Eigennutzung (2 Jahre) oder > 10 Jahre Haltedauer |
| Grunderwerbsteuer | 3,5–6,5 % je Bundesland, einmalig beim Kauf | Nicht abziehbar, erhöht Anschaffungskosten |
| Vermietungseinkünfte | §21 EStG: Mieteinnahmen minus Werbungskosten | Zinsen, Reparaturen, Verwaltung absetzbar |
Kaufen oder mieten — die ehrliche Rechnung
Ob Kaufen oder Mieten besser ist, hängt von drei Faktoren ab: Kaufpreisfaktor, Mietpreissteigerung und Haltedauer. Bei einem Faktor über 30 und kurzer Haltedauer (unter 10 Jahre) rechnet sich Mieten meist besser — wegen der hohen Kaufnebenkosten, die amortisiert werden müssen.
Faustregel: Bei einem Kaufpreisfaktor von 25 braucht man ca. 10–12 Jahre Haltedauer, bis der Kauf günstiger ist als Miete — nach Kaufnebenkosten, Zins und entgangenem Eigenkapitalzins. Das wird in teuren Stadtlagen (Faktor 30+) noch länger.
Die 10 häufigsten Fehler beim Immobilienkauf
Checkliste: Immobilienkauf auf einen Blick
| Phase | Aufgaben |
|---|---|
| Vorbereitung | Eigenkapital berechnen, Budget festlegen, Schufa prüfen, Finanzierungsrahmen von Bank vorab |
| Suche | Kaufpreisfaktor prüfen, Energieausweis anfordern, WEG-Protokolle lesen, Grundbuch bestellen |
| Besichtigung | Baumängel dokumentieren, Zählerstände notieren, Sachverständigen einschalten |
| Finanzierung | 3+ Banken/Broker vergleichen, Zinsbindung 15 Jahre, Tilgung 2,5 %, Sondertilgung 5 % |
| Kaufvertrag | Entwurf 14 Tage vorher prüfen, Notar beurkundet, Auflassungsvormerkung |
| Kaufabwicklung | Grunderwerbsteuer zahlen, Unbedenklichkeitsbescheinigung abwarten, Kaufpreis überweisen |
| Nach dem Kauf | Grundbucheintragung abwarten, Versicherungen ummelden, Steuerberater für erste Steuererklärung |
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Alle Rechner & Muster →Stand: 2026 · Quelle: BGB (§§ 311b, 873, 925 zur Eigentumsübertragung an Grundstücken), BMF und Landesfinanzverwaltungen (Grunderwerbsteuersätze), GNotKG (Notar- und Grundbuchkosten). Angaben ohne Gewähr — maßgeblich ist der notarielle Kaufvertrag.